Почему вложения в недвижимость всегда выгоднее банковского депозита (на длительных отрезках времени)

Часто вижу рассуждения о том, что процент от сдачи квартиры в аренду - слишком низкий по сравнению со стоимостью квартиры. Считать можно по разному, но получается обычно 2,5-3,5%. (Возьмем стоимость однушки в Москве на момент расчета - 10 млн руб, сдать ее можно за 30 тыс руб в мес, вычтем всякие расходы на коммуналку, налоги и тд., итого остается примерно 25 тыс руб. За год это 300 тыс руб, делим 300 тыс на 10млн - получается около 3% годовых).

А процент по банковскому депозиту сейчас около 8%. Вроде бы на первый взгляд получается, что держать деньги на депозите выгоднее.

Но в данном расчете не учитывается инфляция. В России реальная инфляция составляет в среднем за последние 20 лет примерно 11-12%. Таким образом, на долгой дистанции квартиры будут все время дорожать только лишь за счет обесценивания стоимости денег. И дорожают они как раз в среднем на эти 11-12%. Да, бывают периоды взлетов и падений цен, но если усреднить эти колебания, то в среднем получится 11-12%.

Почему можно быть уверенным, что купленная квартира не опустится в цене, а будет только расти? Да именно по причине инфляции. Квартира - это реальный материальный продукт. Когда дорожает еда в магазине, то вместе с нею дорожают и прочие товары. Да, могут быть краткосрочные отклонения. Но если смотреть на дистанции 5-10 лет, цены на разные товары выравниваются естественным путем.

Таким образом, посчитаем доходность вложений в квартиру и в депозит с учетом инфляции.

• Реальная инфляция: 11%.
• Доход с банковского депозита: 8%.
• Доход от сдачи квартиры в аренду: 11% + 3%.

Получается, что с банковского депозита Вы каждый год теряете 3% от покупательской стоимости денег, а с квартиры - наоборот получаете 3% сверху.

Кроме прочего, отдавая деньги в банк Вы рискуете, что Вам их не вернут. В мире довольно часто случаются кризисы. Только на нашем веку мы пережили 2 дефолта банковской системы. И дефолты будут происходить и дальше.

С квартирой тоже есть риски. Может случиться пожар, землетрясение, может прилететь дрон и т.д. Но, все же, вероятность этих событий меньше, особенно в мирное время.

И да, не стоит пренебрегать банковским депозитом, когда речь идет о небольших суммах. Так можно защитить свои деньги от инфляции хотя бы частично. Но когда у Вас скопилась лишняя сумма на покупку квартиры, выгоднее вложиться в реальную собственность.

И еще один момент. Лучше следить за периодами падения роста спроса на квартиры и стараться вкладываться на минимуме. Например, сейчас очевидный тренд на падение спроса. Поэтому цены на квартиры будут падать в течение еще какого-то времени (сроки падения будут зависеть от длительности военных действий, от ставки ЦБ, и прочих факторов).

ПС: Данные рассуждения рассчитаны на длительные периоды инвестирования и не учитывают текущую конъюнктуру рынка и краткосрочные тенденции. В 2025м году я считаю, что вкладываться в квартиры, как в инвестиционный инструмент, просто глупо, потому что роста в ближайшей переспективе не будет. Все текущие тенденции говорят о вероятном скором обрушении цен на квартиры. Вот после этого обрушения цен и нужно будет вкладываться в недвижимость.